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张瑞华的博客

莒县库山中学张瑞华欢迎你,遇上你是我的缘,愿我们从此是朋友!

 
 
 

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一介书生,两手空空,胸无大志又不甘碌碌一生,踌躇满志又志大才疏,曾怨恨生不逢时报国无门,曾想归园田居怡然自乐。到现在才知道:平平淡淡才是真,只求品一杯清茶,笑看风云,享受人生。

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【转载】谣言满天飞 房地产步入大调整前夜?  

2014-09-26 11:43:04|  分类: 社会关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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22日下午到23日晚上,央行即将发文四大行放松限贷的传闻不断发酵,也在不断反转。由于相关信息的不对称、不确定性,使得整个房地产市场搞得沸沸扬扬,多空双方又开始争论不休。而截至今晨从各方的消息来看,四大行均表示没有明确的信息发布。只是四大行现在统一口径表示,房贷认定松绑暂无消息。

笔者认为,目前虽很难对这个传言进行证实或者证伪,但是有两点可以肯定:一是即便是政策放松,各家银行放松房贷的空间也并不大。二是政策再放松,也会牢牢扼守鼓励自住型住房需求的底线,绝对不会给投机投资性需求网开一面。因为现在高层已经达成共识,过度放纵投机投资性需求,很可能引发金融和经济危机。

7月份开始,经济数据明显走弱,多个指标出现了罕见的超预期下滑,前期微剌激作用已大大弱化,经济下行的压力越来越大。与此同时,全国70个大中城市的房价已经连续5个月同比微幅下滑,显然全国房地产泡沫正处于破裂之际,这使得各利益群体如坐针毡,于是就有人在市场上散布各式各样的谣言,他们寄希望于政策救市、传闻救市来唤起购房者大举入市的积极性。

但是即便是政策来救市,房地产也因过去几年冲得太猛,透支了未来的涨幅,以及超出民众的购买力,而发生调整趋势不可逆,所以现在无论是各地取消限购也好,呼吁松绑信贷也罢,都无法彻底扭转中国房地产回归自住型消费需求的步伐。那么究竟是谁在遏力阻止房价下跌的进程呢?

首先,房地产业内专家利用自己在媒体的话语权,刨制各种谣言,希望投机投资性需求能够起死回升。就在这次央行放松限贷传闻不断发酵之时,房地产各色市场人士纷纷表示,传言一旦成真,将对市场预期产生较大的提振,国内房价将重新恢复涨势。更有人惊呼,现在是今年第四季度将是抄底楼市的历史好时机。

不过,笔者认为,即便是这次央行果真发文放松限贷政策,房地产走势也不会发生根本改变:其一,有银行专家表示:“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率,银行赚不到钱,更不用谈打折优惠。更何况,按揭贷款回收周期过长,在银行信贷额度有限的情况下,银行会出于收益率的考虑,肯定会将资源配置在收益高的业务上”。所以指望各大银行对个人贷款业务全面放松只是一厢情愿。

其二,居民的购房意愿也在不断下降。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示,居民投资房地产的热情继续下降,未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%,较上季度下降0.2个百分点。此外,央行另一份调查报告还显示,三成居民认为目前房价“可以接受”,但翻过来看,有七成居民认为高房价已“不可接受”!即使放松限贷,刚需一族想买,但也要有能力买得起啊!

现在房价越是要到调整期,我们的一些业内专家就越是为高房价的合理性摇旗呐喊,更有甚者还想法刨制政策放松的假消息,造成市场信息真假混乱氛围。因为他们更希望看到一个投机投资盛行的房地产市场,并且希望这个市场永远繁盛。不过,纵观世界历史,还没有哪个国家的经济是长期靠房地产泡沫一直持续发展的。

再者,从各地政府纷纷解禁限购令来看,地方政府严重依赖于土地财政,不希望房价回落态势,最终影响到土地市场。于是地方政府一面呼吁银行放松信贷,以挽救逐渐低迷的房地产业。一面给市场松绑和打气,表示出地方政府救市的决心。

不过,在2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上,银监会主席尚福表示,要严格控制信用风险扩散,重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险,在房地产贷款领域,要优先支持居民家庭首套住房需求。这就说明了,高层既想鼓励刚需入市来托住下滑的经济,但并不想让投资投机性需求给金融业发展带来重大隐患。

笔者认为,之前那种过度依赖地产开发投资,依赖“土地财政”的发展模式肯定难以持续,而随着新一轮土地政策改革、财税及金融改革等不断深入,以及不动产登记、房产税等逐步推进,加上反腐败的高压持续态势。不仅地方政府对土地财政依赖程度有所减轻,更会让普通百姓看到房地产行业回到一个理性发展的轨道。

最后,开发商也不希望房价出现大幅调整,因为如此一来,他们的黄金时代要终结,以后拿地的风险也会骤然上升。不过,当前各地商品房供不应求的日子已经过去,商品房产能过剩的时代已经来临。除了部分一二线城市商品房库存消化也需近二年之外,很多三四线城市光是消化商品房库存都需要化3-10年。

近日,部分上市房企传出要进行多元化转型的声音,我觉得开发商也不必过于留恋以往的房地产流金岁月,更应把精力放到转型升级上面去,因为过去那种楼市低端开发形态肯定是难以维持下去的,而转型升级说不定能够走得更好更远。

中国的高房价已经连续涨了12年,其间几乎没有经历什么像样的调整。而今年房价连续出现数月微跌,房地产市场一片冷清,这让很多利益群体无法忍受,于是这些人都寄希望于政策救市、传闻救市让自己得到些许安慰。但是我觉得,中国当前的高房价不仅是普通百姓无法承受之重,更使得经济结构转型举步维艰,所以趁此楼市自发调整契机,让房地产去泡沫化、去扛杆化,回归原来的自住、改善消费属性,则更有利于房地产业的可持续发展。当各种谣言满天飞之时,既是利益群体的最后一博,更是房地产步入大调整的新阶段。

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